PROFESSIONEL EJENDOMSADMINISTRATION
Step 1 - Udfyld skema
Step 2 - Vi kontakter dig
Step 3 - Modtag gratis tilbud
Værdiansættelse af boligudlejningsejendomme, andelsboligsforeninger og erhvervsejendomme foretages af en valuar og til forskellige formål. Det gælder fælles for alle, at når der skal aflægges regnskab og ejendommen indregnes til dagsværdi skal der anvendes en beregning der viser ejendomsværdi. Det gøres primært med to værdiansættelsesmetoder, den lidt mere forsimplet den afkastbaserede model eller den DCF modellen.
Praksis er, at der for andelsboligforeninger hvert år anvendes en valuarvurdering til brug for opgørelse af andelskrone, hvor det modsat for private erhvervs- og boligudlejningsejendomme nødvendigvis ikke anvendes en valuar, da omkostningen er for stor, så med mindre der er forhold der beretter en valuarvurdering, kan ledelsen eller indehaverene godt selv beregning dagsværdien ud fra en af valgte værdiansættelsesmodeller.
Administrator godt bistå med beregning af en forhåndsværdi og assisterer med gennemgang en udarbejdet valuarvurdering. Værdiansættelsen er nemlig kun en indikativ værdi og ikke et udtryk for markedsværdi, formålet ned en værdiansættelse er dog, at tilnærme sig markedsværdi, så alle interessenter løbende kan forhold sig til ejendommens værdi.
De forhold begge værdiansættelsesmetoder bygger deres beregning på at data om ejendommens tilstand, løbende lejeindtægter og udgifter der til sammen giver nettolejen. Det gælder for den afkastbaserede model nettolejen divideres med en markedsafkastprocent baseret på historiske transaktion, referenceejendom udbudt til salg, renteniveau og sælgers forventning til kapitalgevinsten.
Den afkastbaserede model opgøre værdien af ejendommens baseret på et stabiliseret drifts år (fase 1), altså et forventede nettodriftsresultat og et forrentningskrav baseret på risikoen af den enkelte ejendom (fase 2). Til sidst foretages der tillæg og fradrag for forhold der ikke indgår i nettodriftsresultatet, herved opnås den opgjorte værdi (fase 3). Denne beregning er forholdsvis hurtig og nem at forstå, og vil i mange tilfælde være at foretrække at udarbejder, med mindre DCF modellen tjener sig hjem ved forøget kapitalværdi, for eksempel hos en andelsboligforening hvor andelshaverne her vil få en højere andelskrone der vil indbringe et større nettoprovenu til andelshavernes privatøkonomi.
DCF modellen bygger grundlæggende på 5 trin, nr. 1 er længden af budgetperioden, 2. Tilbagediskontering af pengestrømme fra budgetperioden til nutidsværdi, 3. bestemmelse af de forventede pengestrømme i terminalperioden og tilbagediskontering af terminalværdi til nutidsværdi, 4. fastsættelse af WACC og summen af budgetperiode og terminalperiode giver samlet nutidsværdien af ejendommen.
Den store ulempe ved DCF-modellen er det omfattende arbejde, og den viden det kræves for at udarbejde er meget vidtrækkende og vil være svært for de fleste bestyrelser/ledelser i foreninger eller private ejendomsvirksomheder.
Inputtet der anvendes i DCF-modellen kræver at når ejendomme værdiansættes, at der opstilles forudsætninger for ejendommen, så hele beregningen baseres for et markedssammenlignet grundlag. Det betyder, at ejendommens oprindelige data i forhold til opretholdte indtægter og udgifter skal om beregnes. Man kan selvfølgelig godt anvende ejendommens realiserede data fra bogføringen, men den gode værdiansættelse tage udgangspunkt markedsdata.
For ejendomme omfattet af lejefastsættelse efter det lejedes værdi, omkostningsbestemt leje eller erhvervslejeloven vil man her kritisk skulle tage stilling til eksisterende leje. Er lejen forkert fastsæt, skal der laves et skygge lejebudget, der viser hvad den pågældende ejendom kan indbringe af leje, det kan være der er skjulte lejereserver, at der har været meget tomgang, en korrektion til dette vil have direkte afsmittende effekt i nettolejen.
De faste omkostninger er ensartede på ejendomme, og særligt gældende for ejendomme der indeholder flere boligenheder og enten er selvadministrerende eller anvender professionel administrator. Den største ukendte faktor er ejendommenes vedligeholdelsestilstand, er der løbende afsat og anvendt omkostninger til vedligeholdelse eller er der et større efterslæb.
Bruttoleje fratrækkes i DCF budgettet med driftsudgifter, administration, løbende vedligeholdelse og vedligeholdelse til genopretning og renovering og tilbagediskonteres til nutidsværdi med en afsat diskonteringsfaktor, der i vurderingsnormen for eksempel beskrives som investors afkastkrav % med tillæg af inflation giver en samlet kalkulationsrente. Til sidste lægges hele budgetperiodens nutidsværdi sammen med terminalværdiens nutidsværdi, og skal en ejendom værdiansættes med henblik på salg i en selskabskonstruktion vil man her fratrække netto rentebærende gæld for selskabet.
Da hele værdiansættelsen indeholder mange skøn og usikkerheder er det en god ide at hente markedet data fra Collier, EDC eller ejendomstorvet der belyser historiske afkasts procent kategoriseret indenfor forskellige typer af ejendomme, samt disses geografiske placering. Ligeledes vil ejendomme udbudt til salg give et realistisk bud på om værdiansættelsen er indenfor skiven. Renteniveau både på ind- og udlån har en effekt på formuepleje og placering i passive investeringer, da der for indestående tilbydes negativ rente og rente på udlån har i lange perioder været lav. Det har samlet skabt stor efterspørgsel på bolig- erhvervs udlejningsejendomme de seneste år, særligt i storbyerne.
Når man skal vurdere om værdiansættelse på en ejendom skal anvendes, er det en god ide at danne sig det bedste beslutningsgrundlag, og her vil en følsomhedsanalyse komme til god gavn. Her vil man faktisk kunne tage stilling til udviklingen i op og nedadgående retning, da det ud fra et formue- og økonomisk perspektiv ofte vil være en fordel, at udviklingen i formue er stabil og ikke over en 5-10 årige perioden svinger med dybe bølgedale, det er i ingens interesse, og kan nævnes kreditorer, ny og eksisterende andelshavere, virksomheds ejere, kredit- og realkreditinstitutter.
Drøft mulighederne for optimering af ejendommene så der på nuværende tidspunkt og langsigtede er gode stabile formue forøgelser, her kan sparringen med en administrator skaber økonomiværdi.