Lejefastsættelsen i boligudlejningsejendomme

Lejefastsættelsen er det der nok volder størst udfordringer i praksis, da det er en balancen gang mellem ikke at opkræve for høj en leje med risiko for at leje indbringer en sag for huslejenævnet og der skal ske tilbagebetaling til lejer af for meget opkrævet leje. Omvendt ønsker udlejer at opkræve maksimalt så udlejer boligudlejningsejendomme opnår det største afkast af sin investering.

Professionelle ejendomsinvestorer hvor ejendomsporteføljen er af en vis størrelse besidder ofte internt ejendomsadministratorer eller hus jurister med erfaring i lejeretten, ofte støder man på lejekontrakter hvor lejefastsættelsen og generelle vilkår er ugyldige. Her kan en ejendomsadministrator med sin indgående kendskab og erfaring bistå udlejer med det juridiske arbejde, og sikrer at udlejer overholder lejeretten.

1. Fri lejefastsættelse (markedsleje)

Markedslejen volder meget sjældent problemer og her kan udlejer stort set selv fastsætte lejen med respekt for det krav der stilles for udarbejdelse af lejekontrakten, og dog i respekt for aftalelovens princip om at en aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, det samme gælder andre retshandler. Ved afgørelsen om der kan ændres eller tilsidesættes en aftale tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.

Aftaleloven sætter altså en øvre grænse og derfor vil et sammenligneligt grundlag for markedet være at foretrække, samt analogt lejefastsættelse til principperne i det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje kunne anvendes som udgangspunkt. Ved anskaffelse eller ny opførsel af en privat boligudlejningsejendom må man samtidig vurderer værdien og standen af ejendommen og herunder afkastkravet, til at vurderer hvad man kan tillade at opkræve i kvm leje og så samtidig have en ejendom der rentabel.

Markedslejen for private boligudlejningsejendomme gælder for ejendomme der er taget i brug efter den 31. december 1991 og der efter den 31. december 1991 er omdannet fra at være erhvervslejemål. Ligeledes for boligenheder i nyindrettet i tagetager, der den 1. september 2002 hverken var benyttet til eller registreret som bolig, og boligenheder i en nybygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter 1. juli 2004.

2. Omkostningsbestemt leje

Omkostningsbestemt leje er noget mere kompliceret og byrdefuld, her skal der adskille elementer i ind beregningen af huslejen, der for den almene udlejer umiddelbart kan forekomme vanskeligt at opfylde. Heldigvis i forskel til det lejedes værdi er der i boligreguleringsloven anført et regelsæt for hvad og hvordan lejen skal beregnes, det sammensætningen af lejen reelt set bliver udarbejdet på baggrund af et lejebudget.

Der gælder grundlæggende, at lejefastsættelse efter boligreguleringsloven fastsættes til et beløb, der ikke overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, for lejemål der er gennemgribende forbedret, må der ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Den omkostningsbestemte leje fastsættes årligt efter et grundlag over ejendommens samlet udgifter de senest 12 måneder, her kan nævnes skatter, afgifter, renholdelse, ejendomsservice, forsikring og administration.

Henlæggelser og hensættelse til vedligeholdelse på bindingskonto

Det mest kompliceret er opgørelse af henlæggelser og hensættelse til vedligeholdelse efter reglerne om private udlejningsejendomme med bindingskonto. Til de ejendomme omfattet en af bindingspligten skal udarbejde et særskilt vedligeholdelsesregnskab til indsendelse hos Grund Investeringsfond, og der er pligt til hvert år at hensætte beløb til vedligeholdelse af sin ejendom på 2 forskellige konti kaldet § 18 og § 18b. Der er tre vigtige forhold vedligeholdelsesregnskabet skal indeholde, den første del er selve vedligeholdelsesregnskabet, den anden del er der en specifikationer af udgifter, og i den tredje del er oplyst, hvordan hensættelserne er beregnet.

Kapitalafkastkravet omkostningsbestemt leje

Når ejendommens samlet udgifter, henlæggelser og vedligeholdelses omkostninger er opgjort kan udlejer i tillæg medregne et kapitalafkast der af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme. Til afkastet skal der også tilføjes et kapitalafkast af henlæggelserne, her skal der henføres 1/3 af henlæggelserne inkl. kapitalafkastet på disse.

Er der udført forbedringer på boligudlejningsejendommen i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 og gennemført lejeforhøjelser, kan der i stedet af afkastningen vælges at der beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse, og med tillæg af en afkastning af den rimelige forbedringsudgift, dog ikke udgifter til projektmateriale og konsulentbistand som omfattet af lov om leje kan ikke medtages på budgettet. Det betyder at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

Ejendommens faste udgifter er nemme at opgøre, der er forhold omkring renholdelse og selvadministration hvor ejeren selv har et ønske om at udføre det hverv, hermed findes der normtal få hvad det kan afsættes i lejebudgettet. Er ejendommen en blandet ejendom med boligudlejning og erhverv skal der afsættes efter en fordelingsnøgle.

Ejendomsadministrator laver henlæggelsesbeløbene i BRL § 18

Henlæggelsesbeløbene i § 18 giver lidt flere udfordring, her betales Hensættelserne til § § 18 og 18 B af lejer som en del af den omkostningsbestemte husleje. Opkrævning efter § 18 i Boligreguleringsloven er ikke en bindingspligtig hensættelse, dvs.at den skal ikke indbetales Grundejernes Investeringsfond, men skal posteres i regnskabet. Størrelsen på den årlige hensættelse er afhængig af om ejendommen er taget i brug før 1964 eller senere.

Hensættelserne på § 18 B, Grundejernes Investeringsfond

Hensættelserne på § 18 B skal indbetales til Grundejernes Investeringsfond, og af loven fremgår det, at i ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 18, årligt afsætte et årligt beløb på 27,50 kr. pr. m². Beløbet efter 1. pkt. forøges den 1. januar i hvert af årene 1995, 1996 og 1997 med 4,00 kr. pr. m² bruttoetageareal.

For den del af ejendommen, som vedrører beboelseslejemål, hvor lejerens pligt til udvendig vedligeholdelse i henhold til aftale omfatter installationer og bygningsdele bortset fra låse og nøgler, her forhøjes beløbet i de nævnte år dog kun med henholdsvis 1,50 kr., 1,00 kr. og 1,00 kr. pr. m² bruttoetageareal. Endvidere forøges beløbet efter pr. 1. januar 1995 med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994.

Det beløb opgjort efter 1994-niveau og det samlede beløb reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.

Fradrag på vedligeholdelseskontoen efter BRL § 18

På vedligeholdelseskontoen efter § 18 kan fradrages beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlet i lov om leje, eller beløb anvendt til brandsikring og opretning. Endvidere kan der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring, isolering el. lign.

Optages der lån til finansiering af udgifterne er udlejeren berettiget til i stedet for at fradrage udgiften, at fradrage de årlige prioritetsydelser på vedligeholdelseskontoen i takt med de betales. Hensættelserne på begge vedligeholdelseskonti kan benyttes til vedligehold, som ikke anses for indvendig vedligeholdelse.

Lejeloven § 22 indvendig vedligeholdelse

Udlejer i private boligudlejningsejendomme skal afsætte et fastsat beløb pr. kvm til indvendig vedligeholdelse i lejeboliger på en særskilt vedligeholdelseskonto i regnskabet, og beløbet udregnes af Grundejernes Investeringsfond og beløbet opkræves som en del af huslejen.

Indvendige vedligeholdelsesomkostninger er for eksempel hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve i lejeboligen. Omkostninger til vedligeholdelse, der er foretaget i lejeboligen, kan modregnes saldoen på indvendig vedligeholdelseskontoen. Vedligeholdelsen som modregnes, skal være indvendig vedligeholdelse i lejeboligen i henhold til Lejelovens, samt kan udlejeren kræve dette udført af lejeren.

Fradrag på indvendig vedligeholdelse

Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt i huslejeopkrævningen. Når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse, kan udlejeren fradrage den på indvendige vedligeholdelseskontoen. Han skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Udlejers dokumentation og opbevaring af indvendig vedligeholdelse

Der skal efter hvert regnskabsårs afslutning gives lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens indvendige vedligeholdelseskonto. Vil eller kan udlejer ikke fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb, svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse. Det er derfor ret væsentligt at have en administrator med på sidelinjen når regnskabet skal gøres op.

Lejers krav ved indvendig vedligeholdelse

Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen. Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden.

Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så vidt angår indvendig vedligeholdelse. Er lejeaftalen opsagt kan lejeren ikke kræve at der afsættes på indvendige vedligeholdelseskonto eller bede om forholdsmæssig nedsættelse. Når der så sker genudlejning videreføres vedligeholdelseskontoen, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse. Hensættelse til indvendig vedligeholdelse efter lov om leje er en ren regnskabskonto og ejendommen skal selv føres et særskilt kartotek med til og afgangen.

3. Det lejedes værdi

Lejefastsættelse af det lejedes værdi kan være mindre byrdefuld at beregne fremfor omkostningsbestemt leje, men til gengæld kan det være svært at fremskaffe tilstrækkelige og egnet information til at kunne fastsætte en gyldig husleje. Det gælder grundlæggende, at er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal der for eksempel ses der bort fra nogle af følgende lejeforhøjelser:

• Lejeforhøjelser hvor der arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne, det vil være de situationer hvor der har været en godkendt energikonsulent der har udarbejdet energimærkning jævnfør lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

• Lejeforhøjelse hvor der arbejder om aftalte forbedringer der efter lov om byfornyelse og udvikling af byer, hvor der er indgået aftale mellem udlejeren og lejerne lejeforhøjelse, der beregnes på grundlag af de samlede udgifter til de gennemførte energibesparende arbejder. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige, hvad der er aftalt på grundlag af huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse, medmindre aftalen er tiltrådt af samtlige lejere, men skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til de aftalte arbejder, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende udgifter.

Lejeforhøjelser i ejendomme taget i brug før 1970, som indeholder mere end to beboelseslejligheder, og som ikke er omfattet af §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal udlejeren for ejendommens beboelseslejligheder afsætte er årligt beløb på 15 kr. pr. m² bruttoetageareal til forbedring.

Lejeforhøjelser og forbedringer der efter lov om sanering og efter lov om byfornyelse og boligforbedring har modtaget udbetaling af ydelsesstøtte eller ydelsesbidrag, og at der tinglyses deklaration om, at lejen efter forbedringens udførelse samt senere lejeforhøjelser skal godkendes af kommunalbestyrelse. Deklarationen skal respekteres af ejere og indehavere af andre rettigheder over ejendommen uden hensyn til, hvornår retten er stiftet.

Lejeforhøjelser for forbedringer, som en lejer selv har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Sammenlignelige lejemål der ikke indgå ved lejefastsættelse af det lejedes værdi

Ved afgørelse om hvilke ejendomme der kan indgå i sammenligningsgrundlaget til lejefastsættelsen, skal der tages hensyn til, at sammenligningsgrundlaget er et almindeligt gældende i kvarteret eller området for et tilsvarende hus og husrum i forhold til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Grundlæggende skal der helt ses bort lejemål omfattet af lov om privat byfornyelse og lov om byfornyelse, hvori der er udført energibesparelser for lejerne i ejendommen, fornyelser og forbedringer er omfattet af offentlig støtte og tilskuds ordninger til finansiering af boligforbedring og byfornyelse.

Virkning af lejeforhøjelser ved lejefastsættelse af det lejedes værdi

Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.