Udlejning af erhvervslejemål

Erhvervslejeloven anvendelses område gælder på for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Det omfatter også blandet ejendomme, der gælder det at er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder erhvervslejeloven for erhvervsdelen, uanset om den faktiske anvendelse er anderledes, og for beboelsesdelen gælder lejeloven eller boligreguleringsloven. De ejendomme der er omfattet af denne lov er ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet, og en bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen, eller én ejerlejlighed.
Der er krav om skriftlighed ved indgåelse af en lejekontrakt, når en af parterne kræver det. Af lejeaftalen skal det specifikt fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren skal betale til udlejeren ud over den almindelige leje, er udgiftsarter ukendte ved lejeaftalens indgåelse gælder det ikke.

Størrelsen af den enkelte udgift skal være oplyst i lejeaftalen, og mangleren eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling. Udlejeren skal også specificere i lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet.

Fremtidige reguleringer skatte- og afgiftsændringer her gælder det, at udlejer i lejeaftalen skal oplyse hvilken dato der tages udgangspunkt vedrørende fremtidige reguleringer. Glemmer udlejeren disse oplysninger, lægges den størrelse af skatter og afgifter til grund, der påhviler ejendommen ved lejeforholdets begyndelse, og som er udlejeren var bekendt med.

Lejerens beskyttelse i erhvervslejemål

I erhvervslovens regler er lejerens rettigheder gyldige mod enhver uden tinglysning, herunder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, og ligeledes kan en lejeaftale ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jævnfør aftalelovens § 36, og disse regler kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Erhvervslejefastsættelsen

Der gælder i erhvervslejeloven, at en hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Markedslejen skal forstås som den leje en kyndig lejer og en kyndigudlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold. I denne betragtning skal der inddrages forhold om lejemålets beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsestilstand samt mange flere unikke forhold der kan have særlig indvirkning i markedslejen.

Sammenligningsleje ved erhvervslejemål

Når der til brug for vurdering af markedslejen skal findes sammenlignelige lejemål skal der tages flere forhold ind til vurdering, det vil være alle relevante aftaler og vilkår for de pågældende lejemål. Helt grundlæggende skal der findes et lejemål der opfylder kriterierne for bestemmelsen af markedslejen i erhvervslejeloven der forstås som den leje, en kyndig lejer og en kyndigudlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål.

Ejendomsadministrator assistance lejefastsættelse til markedsleje

Som erhvervslejeloven anviser, kan det være vanskeligt at fremskaffe informationer fra et eller flere sammenlignelige erhvervslejemål, kan man som udlejer anvende syn og skønsrapporter, men disse vil reel set kun anvendes i tvister og en af parterne i lejeforholdet modsætter sig en ned- eller opgående regulering i lejeniveauet. Da der ikke er nogen offentlige gjorte databaser der indsamler lejedata, vil en det være både vanskeligt og dyrt at fremskaffe disse oplysninger, derfor vil man som udgangspunkt starte i markedsrapporter fra EDC erhverv, Colliers mv. indhente et udgangspunkt.

Næste skridt vil være historiske oplysninger fra egne lejeforhold og evt. lejekontrakter der er tilgængelige for offentligheden i tingbogen. Data indsamlet fra udbudsprojekt der er til salg eller udbudt til leje via ejendomstorvet vil være det sidste element der vil kunne indsamles, tilsammen med ejendommens beskaffenhed vil 1. markedsrapporter, 2. egne oplysninger, 3. udbudsprojekter, 4. ejendommens beskaffenhed danner grundlag for fastsættelse af en markedsleje.

Ejendomsadministrator varsler lejeforhøjelser i erhvervslejemål
Til lejefastsættelsen er der som udgangspunkt aftalefrihed, dvs. at fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden sker efter indgået aftale mellem udlejer og lejer, dog med respekt for erhvervslovens begreb om markedsleje og herunder regulering. Ønsker udlejer at foretage en lejeforhøjelse kan den gennemføres med 3 måneders varsel og kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, at en udgift er pålagt ejendommen, såfremt at kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter tidspunktet for hvornår ejendommen er pålagt udgiften.

Lejeforhøjelsen skal fremsendes skriftligt og indeholde en beregning af ændringen af lejen, samt informerer lejeren om adgang til at gøre indsigelse, glemmer udlejer dette er lejeforhøjelsen ugyldig, medmindre udlejeren kan bevise, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling. Ønsker lejeren ikke godkende lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter modtagelse af skriftligt krav fremsætte en indsigelse, der angiver at kravet ikke kan accepteres. Opstår der her enighed mellem udlejer og lejer skal der anlægges en sag ved boligretten, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelsen.

Ejendomsadministrator regulerer lejen i erhvervslejemål

Regulering af lejen skal skyldes at forøgelse af ejendommens udgifter, her kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejemål, som udgiften vedrører. De udgifter der kan medfører forøgelse til erhvervslejen er for eksempel:

• Ejendomsskatter,
• Afgifter til vand, el, renovation,
• Nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige,
• Skorstensfejning,

Energimærkning, herunder kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg,
Særligt for nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige der en engangsydelse, her kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter og efterfølgende skal den midlertidige lejeforhøjelse bortfalde efter de 10 år. Det gælder også modsat når en udgifter bortfalder eller nedsættes så skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de erhvervslejemål, hvor udgiften har været indregnet.

Ikrafttrædelsen af regulering til markedsleje

Når udlejer beslutter en lejeforhøjelse der ikke er omfattet af øget udgifter men henset til markedslejen, vil det kræve, at når der sker væsentlige ændringer ved de aftalte vilkår i lejeforholdet, herunder lejens størrelse, så kan krav om regulering af lejen tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer. Herefter skal reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering og det kan ske til markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed.

Når der sker lejeregulering skal den varsles 3 måneders før at kunne gennemføres og skal fremsættes skriftligt, samt indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse ellers er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.

Forhold til regulering der ses bort fra i lejeforhøjelsen

Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen skal der blandet andet ses der bort fra lejeforhøjelse og forbedringer, der er foretaget efter lov om byfornyelse, udvikling af byer og boligforbedring. Der skal ligeledes ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen tages der hensyn til vederlag lejeren ved lejeaftalens indgåelse har betalt til udlejeren. Er lejeren en tidligere ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået som en del af aftalen i salget af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, så skal dette tages med i betragtningen. I disse eksempler kan nævnes følgende forhold som sale and lease back, lejeaftalen der har karakter af finansieringsaftaler.

Ændring af vilkår i lejeaftalen til erhvervslejemålet

Når udlejer ønsker ændringer til lejekontraktens vilkår kræver det at udlejer varsler korrekt og at der i den fremsætte krav til ændringer af vilkårene i lejekonkrak indeholder fuldstændige informationer til lejeren, så som at lejeren kan gøre indsigelser, så begge parter kan fastholde deres rettigheder og efterfølgende indgå i forhandlinger med henblik på at kunne indgå et tillæg til lejekontrakten.

I lejeforhold der ikke er omfattet af erhvervsbeskyttet lejeforhold, dvs. der hvor en lejer driver erhvervsmæssig virksomhed, og hvor lejers tilstedeværelse i netop dette lejemål er af så afgørende betydning for virksomhedens eksistens og værdi, her er der indsat et værn mod at udlejer ikke kan forlange aftalt ændringer til vilkårene med den konsekvens, at udlejer kan opsige lejer. I andre tilfælde kan udlejeren kan stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, at udlejeren kan opsige lejeren, hvis parterne ikke efter en forhandling ikke er nået til enighed om de fremtidige lejevilkår.

Tidshorisont for en ændring af lejevilkårene og opsigelse, herunder lejens størrelse, er at den kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor i ændringen er trådt i kraft. Ændringerne kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en besluttet lejeforhøjelse, efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen sidst er trådt i kraft.

Konsekvenser ved ændring af lejevilkårene og opsigelse er et det krav en lejer vil fremsætte til udlejer, såfremt lejeren har ret til erstatning i henhold til det tab som lejeren lider som følge af en opsigelse uanset hvilken vej opsigelsen vender. Er parterne efter en forhandling ikke nået til enighed om de fremtidige lejevilkår, kan udlejeren opsige lejeforholdet og ligeledes hvis lejeren ikke vil fortsætte i lejemålet på de nye vilkår opsige lejemålet, og her gælder det for begge parter, at er opsigelsen af lejeaftalen ikke rettidigt fremsendt, så fortsætter lejekontrakten på de hidtil gældende vilkår.