Administration af boligudlejningsejendomme

Private boligudlejningsejendomme skal administreres med hjemmel i lejeloven og boligreguleringsloven. Der arbejdes indenfor boligudlejning med tre begreber omkring lejefastsættelse af lejeniveauet i boligudlejningsejendomme.

De tre centrale forhold for en boligudlejningsejendoms økonomi, den første er udarbejdelse af lejekontrakten og heri lejefastsættelsen. Den anden er faste omkostninger på ejendomme, hvilket ofte er meget ensartet også standen af ejendommen og hvordan vedligeholdelsen samt fornyelsen samlede spiller ind på ejendommen økonomi. Den tredje er anskaffelsessummen, giver nettolejen et tilstrækkeligt afkast til at dække finansieringen, herunder betaling af rente og afdrag på gælden.

Ejendomsadministrator investeringsejendomme

Investeringsejendomme med ren boligudlejning kræver derfor kyndig administration til vurdering af boligudlejningsejendommens samlet økonomi. Er ejendommen anskaffet er det for sent at arbejde med anskaffelsessummen og ligeledes finansieringen. For at starte et sted vil vi anbefale en fuldstændig gennemgang af lejekontrakterne. Er der for det første indgået gyldig lejekontrakter, dvs. at lejefastsættelsen af foretaget efter det korrekte kapitel i henholdsvis lejeloven eller boligreguleringsloven.

Er lejen fastsæt efter markedsleje i stedet for omkostningsbestemtleje eller der er indskrevet ugyldige forhold der til skade for lejeren, vil forholdene være ugyldige og kunne indbringes for huslejenævnet til ugunst for udleje, og vil kunne ende i en situation hvor den oprindelige lejekontrakts vilkår ændres bagud- og fremadrettet, der vil medfører økonomisk tab for udlejer.

I den omvendte situation hvor lejen for eksempel aldrig har været nettoprisindekseret eller leje er fast til et for lavt niveau, vil man her kunne være opmærksom på den langsigtede plan omkring udnyttelse af en lejereserve i ejendommen. Lejen skal fastsættes efter tre regler:

• Omkostningsbestemt leje
• Det lejedes værdi
• Fri lejefastsættelse (markedsleje)

Hvorledes man skal anvende dem og hvilke regler gælder hvor, her er det afgørende at man har de fornødne informationer på ejendommen. Her er det nødvendigt, at vide hvor er ejendommen er beliggende og hvilket år denne er taget i brug, hvor mange boligenheder ejendommen har haft historisk og om der har været eventuelle ændringer af ejendommen.

De tre kategorier for lejefastsættelse beskrives kort og uddybes mere i særskilte afsnit og hovedtrækkene kan i hovedreglen redegøres som følge:

Omkostningsbestemt leje boligudlejningsejendomme

Omkostningsbestemt leje er reguleret i Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, altså boligreguleringsloven og den tilskriver at lejefastsættelse i hovedreglen skal fastsættes til et beløb, som ikke overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi. For lejemål der er forbedret, kan der til lejen lægges en beregnet forbedringsforhøjelse.

Her gælder det, at der ved indgåelsen af lejeaftalen må lejen for lejemålet, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Ved lejemål der er gennemgribende forbedret, forstås lejemål, hvor forbedringer efter lejelovens principper i kapitlet om forbedringer væsentligt har forøget det lejedes værdi af det pågældende lejemål.

Det lejedes værdi i boligudlejningsejendomme

Det lejedes værdi reguleres i lejeloven og gælder for ejendomme hvor lejeforholdene i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, blandet ejendomme med erhverv og privat, ejendomme beliggende i ikke regulerede kommuner, enkeltværelser til beboelse, og lejemål der er gennemgribende forbedret.

De grundlæggende regler for det lejedes værdi er, at lejen hverken skal sættes væsentlig lavere eller højere end lejemålets værdi. Ved afgørelse af hvilket lejeniveau der skal fastsættes skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved denne vurderingen af lejen i det lejedes værdi skal der ses bort fra lejeforhøjelser foretaget i lov om byfornyelse og boligforbedringer, tilskud givet i lov om privat byfornyelse, samt ved sammenligningen skal der ses bort fra lejemål som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring eller en aftale om grøn byfornyelse efter lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Mekanismen i det lejedes værdi beror at såfremt lejen ikke svarer til det lejedes værdi så kan enten udlejer såfremt lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Omvendt er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Fri lejefastsættelse (markedsleje) i boligudlejningsejendomme

Ved markedsleje fastsættes lejen til det, som lejemålet kan udlejes til frit på markedet, her er lovregulering lejelovens fri lejefastsættelse § 53, stk. 3-5, hvor det anføres, at uanset reglerne gældende i det lejedes værdi og reguleringsbestemmelserne om stigende skatter, afgift og offentlige pålagte bidrag kan fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme benævnt efterfølgende.

Den frie lejefastsættelse finder anvendelse i ejendomme der er taget i brug efter den 31. december 1991 og der efter den 31. december 1991 er omdannet fra at være erhvervslejemål. Ligeledes for boligenheder i nyindrettet i tagetager, der den 1. september 2002 hverken var benyttet til eller registreret som bolig, og boligenheder i en nybygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter 1. juli 2004.

Det er nødvendigt i udarbejdelsen af lejekontrakten at der oplyses hvilket aftalegrundlag der er anvendt for lejefastsættelsen, altså at der er gjort brug af de særlige regler om markedsleje, ellers gælder de almindelige regler om det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje. Det vil her normalt være nødvendigt at anfører i lejekontraktens afsnit/paragraf 11 hvad der finder anvendelser og heraf hvilke reguleringsprincipper der anvendes til lejeregulering, så som nettoprisindekset (pristalsregulering), trappeleje klausul (kun for lejeaftaler før 1. juli 2015) og umiddelbart kan andre reguleringsforhold ikke aftales.

Ejendomsadministrators optimering af boligudlejningsejendomme

Supplementet til korrekt lejefastsættelse er vedligeholdelsesplanen, gennemgang af ejendommen retlige aftaleforpligtigelser, om der her kan opnås besparelser. Her skal der inddrages en sagkyndig til udarbejdelse af hvilke omkostninger der kommer fremadrettet på udvendig vedligeholdelse, samt om der ved genudlejning kan forbedreres lejemål vis stand er af ældre dato, med henblik på øget lejeindtægter.

Ejendomsadministrator genudlejning

Det er også netop her i disse situationer en administrator han have stor økonomisk indflydelse, da administrator kan afholde fraflytningssyn og sikrer fair modregning i lejers depositum for eventuelle manglende indvendig vedligeholdelse. Samtidige kræver det også at genudlejningen sker hurtigt og herved undgås der tomgang. Det vil kræve, at når lejer opsiger, at administrator aktivt opsøger nye leje via kanaler internt eller eksternt, så der allerede ved udflytningsforretning kan stå en ny leje klar i kulissen og at tomgangen kun skyldes klargøring, der finansieres af forudbetalt leje og depositum.

Denne værdioptimering tager tid og skal planlægges og administrator kan her også hjælpe med budget fremskrivning, således man kan se fremtidige ændringer til cash flow og værdiansættelse på ejendommen, såfremt man har strategi om at anskaffe investeringsejendomme med henblik på at gennemføre en turnaround og efterfølgende salg.