Ejerforeningers erhvervsmæssig virksomhed

En ejerforening er et obligatorisk fællesskab bestående af samtlige ejere af ejerlejligheder på en ejendom, der har til formål at drive et administrativt fællesskab. Det betyder at ejerforeningen hverken ejendomsretten til bygningen eller de enkelte lejligheder, de ejes af de enkelte ejerlejlighedsejere, og ligeledes for grund og de øvrige fælles bestanddele. Ejerforeningen er kun et administrativt fællesskab der har fuldmægtig til at administrerer fælles anliggender for ejerlejlighedsejerne. Derfor er ejerforeninger ikke et selvstændigt skattesubjekt og skattemæssigt vil ejerforeninger som udgangspunkt skulle betragtes som skattemæssigt transparente enheder.

Ejerforening selvstændigt skattesubjekt

Når en ejerforening kun varetager opgaver inden for dennes normalområde anses den ikke som et selvstændigt skattesubjekt, her kan for eksempel nævnes når ejerforeningen optræder som fuldmægtig for lejlighedsejerne i retssager eller ved optagelse af fælleslån. Handler en ejerforening derimod uden for normalområdet for ejerforeninger, for eksempel hvis foreningen erhverver fast ejendom, her vil en ejerforeningen efter omstændighederne kunne anses som et selvstændigt skattesubjekt. Det beror på en konkret vurdering om ejerforeningens aktiviteter medfører at forening skal betragtes som et selvstændigt skattesubjekt.

Udlejning ejerforening

I en ejerforening kan der være faciliteter, lokaler eller boliger der kan udlejes og heraf opstår den erhvervsmæssige virksomhed. Udlejningen består primært af lejligheder til boliglejere eller til erhvervsvirksomheder der ofte er placeret i stuen med butikker eller lignende. Der kan også ske udlejning af kælderrum eller udlejning af parkeringspladser og garager. Sekundært ses det at der sker udlejning af reklameplads på gavle eller udlejning af antenneplads eller master til mobiltelefoni, det vil foregå i tæt bebyggelse og beliggenheder med særlige eksponering.

Udlejning kælderrum, garager, gavl og antennepositioner ejerforening

Udlejningen kan opdeles i to kategorier for typer af lejere, udlejning til private og udlejning til erhverv. Det afgørende for hvilket lejeretligt anliggende udlejningen vedrør må henses til arten af lejemålet. Gældende for udlejning af boliger til privatbeboelse, så er en ejerforening underlagt de samme regler som for andre private boligudlejere, hvilket kræver at ejerforeningen overholder bestemmelserne for udlejning lejeloven og boligreguleringslovens regler, afhængigt af ejerforeningens geografiske placering. Er det ren erhvervsmæssig udleje og det er omfattet af erhvervslejeloven, her gælder der andre regler. De faciliteter i ejerforeningen der kan henses til denne type af udlejning kan være udlejning af kælderrum, garager, gavl og antennepositioner.

Ejendomsadministrator yder juridisk bistand ved udlejning

Gældende for udlejningsvirksomhed generelt er, at der er behov for juridisk bistand til at indgå disse lejeaftaler. Hvad kræver lejeloven, boligreguleringsloven og erhvervslejeloven som minimum indeholdt i aftalegrundlaget, hvordan får forening mest økonomisk ud af lejeaftalerne, da udlejning af fastejendom er forbundet med udgifter, så som vicevært, ekstra vedligeholdelse, sagkyndig synsmand ved ind- og fraflytning, juridisk bistand til kontrakt udarbejdelse, øget administration og økonomisk risikoen ved at drive erhvervsmæssig virksomhed, hvoraf der kan lides tab som følge af tvister og lejers konkurs.

Ejerforeningens skattepligtige indkomst

Når ejerforeningen driver erhvervsmæssig virksomhed med udlejning, så skal der i tillæg til årsrapporten udarbejdes en skattepligtig indkomstopgørelse. Opgørelsen af den skattepligtige indkomst følger de almindelig regler for opgørelse af den skattepligtige indkomst. Det betyder at det som ejerforeningen har af udgifter der er direkte forbundet til deres udlejningsvirksomhed kan fradrage 100 % og modsætningsvis for de udgifter der er udlejningen uvedkommende.

For udgifter midt mellem, hvoraf det kan være svært at sondre hvorvidt den pågældende udgift har fordelt sig ejerforeningen fælles anliggende eller erhvervsmæssige udlejningsdrift. Dette løses ved SKAT juridiske vejledning om foreninger med blandet aktiviteter og her kan det foretages som efter et skøn af blandet udgifter.

Da ejerforeningen ikke er et selvstændigt skattesubjekt, så skal tallene fra den skattepligtige indkomst oplyses på ejernes oplysningsskema.

Fradrag ejerforening

Fradrag for renter i en ejerforening vil altid have stor interesse for ejerne når der optages fælleslån. Her er det muligt for ejerne direkte, at kunne opnå dette fradrag ude i den enkelte ejeres indkomstopgørelse. Hovedreglen for dette er, at for at kunne opnå rentefradrag i medlemmernes personlig indkomst, må det afgøres, om ejerforeningen eller de enkelte medlemmer er rette udgiftshaver i relation til de pågældende renteudgifter på fælleslånet.

Det er her SKAT’ opfattelse, at ejerforeningen ved optagelsen af fælleslånet ikke handler på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse. SKAT lægger i den forbindelse vægt på, at de enkelte medlemmer af ejerforeningen over for långiver vil hæfte personligt og prorata i forhold til tinglyst fordelingstal.

SKAT lægger videre vægt på, at lånet udelukkende optages af hensyn til medlemmerne, idet låneoptagelsen er en alternativ finansieringskilde til opkrævning af ekstraordinære fællesbidrag. Der lægges endelig vægt på, at de enkelte medlemmer når som helst vil kunne indfri deres andel af det samlede lån og at der føres regnskab i gæld/rente hos de enkelte medlemmer. Med de betingelser opfyldt, kan fælleslånet med de forbundne renteudgifter henføres til de enkelte medlemmer af ejerforeningen som rette udgiftshavere.

Moms- og lønsumsafgift for ejerforeninger

En ejerforeningen er som udgangspunkt ikke momspligtig og det vil indebærer at ejerforeningen kun skal lade sig momsregistrerer såfremt de momspligtige aktiviteter overstiger 50.000 kr. Det vil ske i kraft af, at en afgiftspligtig person er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed. Det afgørende er begrebet den økonomiske virksomhed, her ligges der vægt på, at det er en betingelse at virksomheden gennemføre leveringer mod vederlag og at aktiviteten udøvers med henblik på at opnå indtægter af varig karakter, men ikke nødvendigvis overskud.

Momsfradrag ejerforening

Udlejning af fast ejendom hører godt nok til den kategori i momsloven og momsfritagelser, men der er mulighed for at lave frivillig momsregistrering af erhvervslejemål, hvilket var tilfældet for en ejerforening, hvis opgave er at afholde og fordele udgifter til medlemmerne af ejerforeningen, her kunne denne anses for at drive økonomisk virksomhed jævnfør momsloven forstand. I den konkrete sag bestod ejerforening af to ejere af et butikscenter, hvoraf den ene var frivilligt registreret for udlejning af fast ejendom. Foreningens afholdte momsbelagte udgifter, der var forbundet med driften af centret og kunne her fordeles til medlemmerne.

Lønsumsafgift ejerforening

Ejerforeninger skal betale lønsumsafgift som anden økonomisk virksomhed af viceværtsydelser leveret til medlemmerne mod vederlag. Til gengæld er viceværtydelserne er efter gældende praksis fritaget for moms, fordi ejerforeningerne ikke i relation til levering af viceværtsydelserne anses for at udøve selvstændig økonomisk virksomhed efter momsloven.