Drift af ejendommen i ejerforeninger

Vedligeholdelsespligten i ejerforeninger følger af vedtægterne og for ejerforeninger gælder det, at forholdet mellem foreningen og medlemmerne, der har ejerforeningen grundlæggende alt udvendige vedligeholdelse. Ejerforeningen skal foretage forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer.

Indvendige vedligeholdelse ejerforening
Det indvendige vedligeholdelse påhviler ejerene og udover maling og tapetsering kan det oplistes til vedligeholdelse og fornyelse af følgende forhold; gulvbelægning gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder el-ledninger, el-kontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør.

Ejerforeningen sørger derimod for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til og i de enkelte ejerlejligheder.

Ejerlejlighedsejere der forsømmer vedligeholdelsespligten

Hvis en enkelt ejer forsømme sin pligt til at vedligeholde sin bolig, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt.

Bestyrelsens krav vedrørende forsømmelse

Efterkommer medlemmet ikke bestyrelsens krav, kan bestyrelsen på ejerforeningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Bestyrelsen i ejerforeninger skal ligeledes sikrer at, medlemmerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke.

Bestyrelsens ansvar for ejendomsdrift

Det er bestyrelsens ansvar at sikrer ejendommen som helhed har den forsvarlige stand. Hvis der i forbindelse med en af ejerforeningens vedtages vedligeholdelses arbejder sker skade på det enkelte medlems ejerlejlighed, vil ejerforeningen foretage udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang.

Ejerforeningen vedligeholdelsesforpligtigelse

Ejerforeningen har vedligeholdelsesforpligtigelsen på den øvrige del af ejendommen og fællesarealer. Her kan nævnes skure, carporte/garager, haveanlæg mv., og det er selvfølgelig et krav at disse bygninger er medlem i ejerforeningen og betaler deres fællesbidrag jf. deres fordelingstal.

Det er i den forbindelse bestyrelsen løbende påser at der foreligger en ajourført vedligeholdelsesplan, der er langsigtet og sikrer ejerforeningens ejendom tilstand ikke bringer foreningen hen hvor der pludselig opstår en værdiforringelse på grund af det store vedligeholdelses efterslæb, der vil være alt for udgiftskrævende at genoprettet.

Utilstrækkelig vedligeholdelse i ejerforeningen

Ender en ejerforeningens her, hvor vedligeholdelsesplanen ikke har været tilstrækkeligt udarbejdet eller fulgt, der så har medført manglende henlæggelse til reserver i budgettet/regnskabet, så vil det kræver større indskud fra medlemmer eller optagelse af fælleslån til imødegåelse af finansiering.

Til kommende købere af ejerlejlighederne kan det bringe usikkerhed i deres købsovervejelser og nedbringe købesummen såfremt der ligger gæld udenfor købesummen og at ejerforenings drives uforsvarligt. Her er det essentielt, at en bestyrelse påtager sig ansvaret for oprettelse af den nødvendige og påkrævet stand for ejerforeningens ejendom, så det fællesbidrag til eksisterende og kommende medlemmer er retvisende, da fællesbidraget ved køb af ejerlejligheder og vurdering af boligens samlet økonomi er en væsentlig poster i medlemmernes privatøkonomi.

Ejerforeningens bestyrelses planlægning af ejendomsdrift og -service

Ejendomsdriften i ejerforeningen kræver derfor planlægning, og bestyrelsen bør inddele opgaverne i følgende kategorier. Den første er ejendomsservice og udendørs arealer, her skal der sikre foreningen har indgået nogle aftaler med en vicevært eller en virksomhed der leverer ejendomsservice. For haveanlæg vil der være opgaver som have- og græsklipning, fejningen af fælles arealer, om vinteren skal der saltes og skovles sne.

Indvendig kan der rekvireres trappevask, anden rengøring og malerarbejde. Hertil opstår der altid ved fast ejendom enkelte stående vedligeholdelsesarbejder, det er håndværksrelateret og kræver at en murer eller tømrer kommer en skifter eller reparerer en bestanddel på ejendommen.

Den sidste er kategoriseret som langsigtede vedligeholdelse og istandsættelses arbejde der løbende i budgettet skal afsættes til, da omkostningerne nødvendigvis ikke kommende løbende og præsenteres i regnskabet, men at der over fællesbidraget skal spares op over tid ved brug af henlæggelser til reserver i ejerforeningens samlet egenkapital.

Samlet set for bygningsdriften i en ejerforening kræver det en registrering og kortlægning af ejerforeningens vedligeholdelsesforpligtelser. Det betyder konkret hele ejerforeningens anliggende skal beskrives og hvordan standen er, og hvordan udviklingen forventes så bestyrelsen fremadrettet kan vurderer og planlægge budgetter der kan imødekommer ejendommen samlet bygningsdrift.

10 år drifts- og vedligeholdelsesplan i ejerforening

En drifts- og vedligeholdelsesplan kigger ofte 10 år frem og har overordnet til formål at sikrer følgende, bestyrelsen skal kunne planlægge og prioritere hvilken vedligeholdelse og eventuelle forbedringer ejerforeningens ejendom. Her må sondringen basere sig på eventuelle følgeskader såfremt vedligeholdelsen ikke udføres og heraf den indirekte påvirkning på ejernes private formue forårsaget af en værdiforringelse af ejendommen. Gældende for forbedringer vil ræsonnementet være, at lave en analyse af hvornår en givende investering i ejendommen kan tjenes hjemme af for eksempel energi eller anden forbrugsbesparelse for at vurderer lønsomheden. Et alternativt til denne metodik er, at investeringen i ejendommen skal kunne indeholdes i det eksisterende budget eller der skal ske en forøgelse af fællesbidraget.

For kategorierne enkelte stående vedligeholdelsesarbejder, langsigtede vedligeholdelse og istandsættelses arbejde i beboelsesejendomme altid udføres af professionelle håndværkere. Ejendomsservicen eller valg af en vicevært der ansattes, må beror på ejerforeningens konkrete behov og forhold, da de må vurderes ud fra kvalitet, økonomi og risiko mellem valget af den ene eller den anden løsning.

Ejerforening byggesagsstyring

Ved en ejerforenings enkelte stående vedligeholdelsesarbejder kræver det ikke det store byggesagsstyring, det er nærmere et telefonopkald til håndværkeren og sikrer at der efterfølgende er adgang til ejendommen. Når det drejer sig om langsigtede vedligeholdelse- og forbedringsarbejde i en ejerforening kræver det byggesags styring med assistance fra administrator og en byggesagkyndige der løbende skal assistere med gennemgang af det byggetekniske og undersøge kvaliteten af det udførte arbejde, om der leveres som aftalt, og ligeledes sikrer at leverandøren udarbejde kvalitetssikring på opgaverne.

Store vedligeholdelse- og forbedringsarbejde i ejerforeninger

Inden der igangsættes et stort vedligeholdelse- og forbedringsarbejde for en ejerforening skal emnet have været oppe på beboermøde og generalforsamling, da et sådan arbejde forinden det vedtages gennemført altid koster penge i relation til rådgivere og omfanget og nødvendigheden om gennemførslen af samme. Ejerforeningens bestyrelse skal have grønt lys for igangsættelse af en projektering og udarbejdelse af et endelig tilbud til brug for finansiering i banken og fremsendelse af beslutningsforslag på en kommende generalforsamling, enten som ordinær eller ekstraordinær.

Er forholdene i orden og der er indhentet entreprisekontrakter, anbefales det at disse skal gennemgås af en teknisk sagkyndig, samt en juridisk rådgiver med kompetencer i entrepriseret. Kommer tilbuddene igennem rådgiverne uden bemærkninger, vil det her være klart til at udarbejde et samlet beslutningsforslag til generalforsamling for vedtagelse af et stort vedligeholdelse- og forbedringsarbejde, i samme omgang kan der tages stilling til om bestyrelsen selv vil varetage byggesags styring eller lade administrator bistå denne opgave.

Grundfond ejerforeninger

For stort vedligeholdelse- og forbedringsarbejde i ejerforeninger kan generalforsamlingen når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer, at der oprettes en opsparing til vedligeholdelse og forbedring, altså en grundfond. Formålet med etablering af en grundfond er, at der er frie midler til større og uforudsete vedligeholdelse- og forbedringsarbejde.

Grundfonden for ejerforening skal så sikrer, at der ikke skal opstår et betalingskrav imod medlemmerne, der kan være svært at få vedtaget på en generalforsamling. Bidraget til opsparing skal opkræves via fælles udgifter hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag.

Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden, det er alene bestyrelsen og administrator der kan disponere over grundfonden og sikre at midlerne kun anvendes til formålsbestemmelsen. Det udelukker ikke, at medlemmerne i ejerforening kan lade den opløse og fælles beslutte, at der skal sker ændringer til formålsbestemmelsen.