Årsrapport i ejerforening

Årsregnskabet er historiske finansielle oplysninger for ejerforeningen, der baserer sig på årets aktiviteter ind- og udbetaling. Ejerforeningens regnskabsår er som udgangspunkt kalenderåret og kan ved vedtægtsændringer ændres. Der er krav om et årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance og at det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.

Regnskabet skal udarbejdes med afsat i bogføringen, her er det vigtigt at bruge en administrator der besidder kompetencerne til at tilrettelægge, bogføre og opstille saldobalancen korrekt, så tallene let kan konverteres til årsrapporten.

Bogføring administrator ejerforeninger 

Det er ligeledes vigtigt, at have administrator til den løbende bogføring til brug for periodevis rapportering til bestyrelsen, da en saldobalance er et vigtigt redskab til ajourføring af budget, til at kunne afdække og imødegå afvigelse og hermed kun redegøre løbende for udviklingen i ejerforeningens økonomi.

Årsrapport administrator ejerforeninger

Administrator kan også bistå med udarbejdelse af udkast til årsrapporten og klæde bestyrelsen på til at fremlægge regnskabet eller også her fremlægge regnskabet på generalforsamlingen, da administrator er trænet til at formidle regnskabstal og har en indgående kendskab til ejerforeningens økonomi og kan hurtigt gå i detaljer og dykke ned i regnskabsposter og komme med årsagsforklaringer til udviklingen.

Revisor ejerforeninger

For ejerforeninger gælder det, at regnskab revideres af en revisor der vælges af generalforsamlingen og når det begæres af mindst ¼ af ejerne efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor enten være statsautoriseret eller registreret revisor, altså godkendt revisor ved lov.

Foreningsvalgt revisor

Det gælder ligeledes at revisoren afgår hvert år og kan genvælges igen på samme generalforsamling. Revisoren må ikke være et medlem af bestyrelsen og må ligeledes ikke vælges som kasserer. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og revisor skal påtegne regnskabet med en erklæring hvor det udtrykkes om hvorvidt regnskabet er retvisende eller om der forhold revisor ikke er enig i eller det ikke har været muligt for revisor at opnå revisionsbevis på udvalgte regnskabsposter, det vil aflede en modificeret påtegning hvor revisor omtaler disse forhold.

Revisors påtegning ejerforeninger

Herved kan regnskabslæseren tage stilling til de fremhævelser eller forbehold der er afgivet i revisors påtegning. Revision skal være en ekstra sikkerhed for interessenterne og ejerne, at bestyrelsen og administrator har udført deres hverv forsvarligt og at der ikke er sket besvigelser, således at den generelle troværdighed og objektivitet øges med revisors påtegning, og der kan lægges til grund at værdierne opført i regnskabet er korrekte.

Ejerforening årsregnskab og økonomistyring

Formålet med årsregnskabet er at binde ejerforeningens løbende økonomistyring sammen, så bogføring, budgettering integreres og præsenteres i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabet. Årsregnskabet skal give et retvisende billede af ejerforeningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede fællesbidrag er tilstrækkelig, endvidere er formålet at give oplysning om ejerforeningens formue.

På dette grundlag kan bestyrelsen vurderer om økonomistyringen har været passende og netop meddele øvrige ejere til generalforsamlingen inkl. bestyrelsen samlet beretning om driften af foreningen er det rigtige sted eller det kræver en større indsat fra alle medlemmer af ejerforeninger eller et øget fællesbidrag.

Nogle er af de centrale regnskabsmæssige forhold i ejerforeninger der har stor betydning er nettoformuen for eksempel fællesaktiv, hvordan er aktivet værdiansat og indregnet i årsregnskabet. Fælleslån kan også give vanskeligheder, særligt når der er lån fra kreditforeninger passivsiden og tilgodehavende fælleslån opstillet i aktivsiden.

Egenkapitalen ejerforening

Egenkapitalen opdeles lidt anderledes i forhold til andelsboligforeninger. Egenkapitalen er et udtryk for en mellemregning til medlemmerne i ejerforeningen. Egenkapitalen indeholder i ejerforeningsregnskaber som minimum primo, årets resultat og ultimo. For ejerforeninger hvor er der er vedtaget henlæggelse på en grundfond præsenteres den i egenkapitalen som en ikke fri reserve, hvis har formål at tjene til fælles udgifter ved vedligeholdelse og forbedringer.

Hvordan håndteres de fri reserve i egenkapitalen, skal den henlægge eller udbetales til ejerne, her skal vedtægterne regulere disse forhold med korrekt afspejling i regnskabet.

Egenkapital reserver i ejerforeninger

Udenfor egenkapitalen har generalforsamlingen mulighed for, at placerer en henlæggelse på andre reserver til imødegåelse af værdiforringelse af ejendom eller til vedligeholdelse af ejerforeningens ejendom. Denne reserve er ikke en del af den samlet egenkapital, så i de situationer hvor ejerforeningen ikke får anvendt hele det løbende vedligeholdelsesbudget indeværende år, kan der allokeres beløbet på for eksempel reserveren til vedligeholdelse af foreningens ejendom.

Dette kan være en periodiserings spørgsmål for ejerforeningens bestyrelse, derfor kan det anbefales at der i sammenligning til andelsboligforeninger arbejdes med to primære reserver, hvor den anden for eksempel sikrer imødegåelse af værdiforringelse af ejendom, dvs. kigger længere frem end indeværende år. Det vil være på forhold der er usikkerhed forbundet med og skal der afsættes til denne forventet omkostning, samt at hvis bestyrelse sammen med administrator eller anden rådgiver vurderer, at der er udsigter til forhold på ejendommen der endnu ikke er integreret i vedligeholdelsesplan samt budgetterne.

Regnskabsposter i ejerforeninger

Regnskabsposter i resultatopgørelsen dækker over indtægter og udgifter. Indtægter skal præsenteres som det samlet fællesbidrag med tillæg af andre lejeindtægter og øvrige indtægter. Modposten til fællesbidraget er den likvide beholdning eller en medlems tilgodehavende, har skal man sikre tiltrækkelig nedskrivning såfremt ejernes restancer er gammel og udsigterne ikke er at de bliver inddrevet.

Generelt for udgifterne så skal der ske korrekt periodisering, så for eksempel forsikring, andre kontingenter og udgifter hvor der forudbetales saldo konteres korrekt.
Varme- og vand regnskaber skal føres i balancen og kan med fordel opdeles i igangværende og afsluttet, såfremt forsyningsselskabet ikke har samme regnskabsår som ejerforeningen.

Noter i årsregnskabet ejerforeninger

Notekravene i årsregnskaberne er valgfrie, men det kan give god mening med stor detaljegrad, så medlemmerne specifikt kan følge udgifterne og komme med bemærkningerne til bestyrelsen. Der er også stor nyttet når der skal oplyses om anvendt henlæggelse under note for reparation og vedligeholdelse, her bliver alle årets udgifter bogført og der bliver så samtidig indtægtsført fra tidligere års henlæggelser, således at summen for den afholdte vedligeholdelse/fornyelse, der var henlagt til tidligere, ikke påvirker indeværende år, da summen bliver nul.

Rapporteringskravene i årsrapporten for ejerforeningerne er noget mere lempelig end for andelsboligforeninger og kan derfor anvendes god regnskabsskik som begrebsramme, men man oplever oftere at årsregnskabsloven klasse A anvendes ved regnskabsaflæggelsen. Det er derfor altid anbefalelsesværdigt for en bestyrelse at bruge en professionel administrator eller revisor til at udarbejdet og opstille årsrapporten, således den indeholde korrekt indregning og måling af regnskabsposterne til brug for opgørelse af ejerforeningens formue, herunder beregning af næste års opkrævende fællesbidrag på baggrund af det kommende budget og historiske finansielle oplysninger for ejerforeningen.

Omfanget kan for en ikke fagkyndig person være uoverskuelige, og derfor er de penge dårligt sparet ved af ekstern assistance til udarbejdelse af årsrapporten. Til sidste kan det nævnes at en revisorpåtegning i sidste ende også blåstempler og løfter kvaliteten i årsrapporten til alle parters gavn, hvorfor her de penge også er givet godt ud.