Ejerforeningens medlemmers rettigheder og pligter

En ejerforening er bestående af et obligatorisk fællesskab af samtlige ejere af ejerlejligheder på en ejendom og loven finder anvendelse på ejerlejligheder og bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til denne lov eller tidligere lovgivning og regulerer, hvilke bygninger og ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder.

En ejerforening er en demokratisk forening der sikrer medlemmerne ret til indflydelse for ejerforeningens ejendomsdrift og øvrige forenings relateret forhold. Denne indflydelse udmundes i, at der til medlemmerne gives adgang, taleret og stemmeret på ejerforeningens generalforsamling, og ligeledes kan medlemmerne stille op til bestyrelsen og har direkte indflydelse såfremt de vælges.

Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstallet ikke fastsat, har hver lejlighed samme fordelingstal. Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som medlem af ejerforeningen. Disse rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til lejligheden.

Fællesudgiften i ejerforeningen

Fællesudgiften i ejerforeningen er en væsentlig forpligtigelse og udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter fordelingstal, medmindre der om er truffet beslutning om fordeling på anden måde. Dette sker på generalforsamlingen og vedtages en forøgelse eller nedsættelse af fællesudgiften der er afstemt til ejerforeningens driftsbudget. Fællesudgiften i ejerforeninger kan består af opkrævet fællesbidrag, aconto forbrug, internet/tv, fælleslån, administrationsbidrag osv. Medlemmerne i ejerforeningen er derfor forpligtet til at bidrage og overholde deres betalinger da fællesudgiften ofte er eneste indtægtsgrundlag i ejerforeningen, sket dette ikke er det en misligholdelse og medlemmet kan risikerer eksklusion.

Fremleje en ejerlejlighed

Fremleje en ejerlejlighed i en ejerforening kræver at medlemmet skal senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand. Hertil har ejerforeningen en sikkerhed, såfremt der opstår misligholdelse af ejendommen og overtrædelse af husorden og det gælder at ejerforeningen er berettiget til at søge at bringe den uønskede overtrædelse til ophør direkte over for lejeren af ejerlejligheden. Det gør ejerforeningen ved at give ejeren mulighed for at berigtige forholdet inden for 3 måneder, ved at påtale forholdet over for sin lejer. Herefter kan ejerforeningen optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet.

Ejerforeningen ret til adgang i en ejerlejlighed

I ejerforeninger er ejere er forpligtet til at give ejerforeningen adgang til sin ejerlejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre. En anden ejere kan også kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper.

Det må dog ikke medføre forandringer i de berørte ejerlejligheder, medmindre forandringerne er nødvendige for fagligt korrekt udførelse og ikke er til væsentlig ulempe for den ejer der skal udsættes for forandringen. Der skal i begge situationer varsles rettidigt, her gælder seks uger, modsætningsvis i tilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig, her har ejerforeningen ret til at få adgang uden varsel. Arbejdet skal selvfølgelig udføres og afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til ejeren.

Husorden i ejerforening

Er der en uønsket adfærd i ejerforeningen, kan der på generalforsamlingen vedtages indførsel af husorden der skal fastsætte regler til sikring af god skik og orden i ejendommen. Der kan i husordenen ikke medtages bestemmelser om rettigheder eller forpligtelser, hvortil der kræves kvalificeret majoritet efter loven eller vedtægterne, det skal forstå således, at de bestemmelser der fremgår af normalvedtægten eller ejerlejlighedsloven der kun kan vedtages på generalforsamlinger ved et gældende antal stemmer, må ikke indføres i en husorden.

Medlemmernes hæftelse i ejerforeninger

Hæftelsen er som udgangspunkt for en ejerforeningens medlemmer udformet således i normalvedtægten, at forpligtelserne de hæfter medlemmerne solidarisk for, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. Det betyder at hæftelsen er personlig, solidarisk og direkte overfor kreditor og at hæftelsen ikke er begrænset til ejerforeningen formuemasse, hvilket er en massiv forskel til gældende for andelsboligforeninger.

Sammenhængen til ejerforeningens hæftelse må her antages, at når ejerforeningen er et selvstændigt rets subjekt og kan indgå forpligtigelser med tredjemand i eget navn, skal ejerforeningens medlemmer i respekt for normalvedtægtens hæftelser indirekte hæfte for ejerforeningens indgået aftaler.

Ejerforeningens efter- og tilbagebetalingskrav

I de tilfælde hvor en ejerforening opkræver for lidt i fællesbidrag hos medlemmerne kan ejerforeningen ekstra opkræve det manglende beløb, dog skal der her tages stilling de samlede omstændigheder. Hvad skyldes årsagen, hvor længe har det stået på, hvor stort udgør beløbet og kan det være forældet.

Det må grundlæggende ligges vægt på om medlemmet også har handlet i god tro, og hvor hurtigt bestyrelsen berigtiger fejlen. Vidste medlemmet fore eksempel ved sin deltagelse på generalforsamlingen, at der vedtaget følgende fællesbidrag gældende for ejerens fordelingstal eller opkrævningen udebliver er medlemmet i ond tro og der ville skulle ske efterbetalingskrav til ejerforeningen.

Til gengæld kan det tale for, at hvis ejerlejlighedsejeren i gennem længere tid har betalt sine fællesbidrag, at der i denne forbindelse er opbygget en tillid til ejerforeningens administration, at det bliver vanskeligt at kunne efter opkræve. Her kan det med rette være en fordel at have en administrator, da et eventuelt vil være erstatningspligtigt for administratoren.

Er situationen omvendt og det enkelte medlem er opkrævet for meget, vil der her kan være i sjældne tilfælde at der ikke skal kunne ske tilbagebetaling. Her kan man hurtigt konstatere at der er betalt for meget grundet forkert opgørelse af fællesbidrag, og ejerforeningen vil lettere kunne bære et eventuelt tilbagebetalingskrav til et medlem.

Sikkerhedsstillelser i ejerforeninger

Det følger af normalvedtægter at ejerforeningen hos det enkelte medlem tager en sikkerhedsstillelse, beløbet kan variere afhængigt af hvornår vedtægten er fra og om der løbende er ajourført til gældende normalvedtægt, samt at der er foretaget tinglysning af sikkerheden.

Der kan tinglyses pantstiftende for 41.000 kr. i hver lejlighed, der skal stilles til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som en ejerforening måtte få hos et medlem, herunder krav efter hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, og hvor bestyrelsen har krævet fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse og denne er udeblevet.

Panteretten respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

Medlemmernes hæftelse i ejerforeninger

Hæftelsen er som udgangspunkt for en ejerforeningens medlemmer udformet således i normalvedtægten, at forpligtelserne de hæfter medlemmerne solidarisk for, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. Det betyder at hæftelsen er personlig, solidarisk og direkte overfor kreditor og at hæftelsen ikke er begrænset til ejerforeningen formuemasse, hvilket er en massiv forskel til gældende for andelsboligforeninger.

Sammenhængen til ejerforeningens hæftelse må her antages, at når ejerforeningen er et selvstændigt rets subjekt og kan indgå forpligtigelser med tredjemand i eget navn, skal ejerforeningens medlemmer i respekt for normalvedtægtens hæftelser indirekte hæfte for ejerforeningens indgået aftaler.

Ejerforeningens efter- og tilbagebetalingskrav

I de tilfælde hvor en ejerforening opkræver for lidt i fællesbidrag hos medlemmerne kan ejerforeningen ekstra opkræve det manglende beløb, dog skal der her tages stilling de samlede omstændigheder. Hvad skyldes årsagen, hvor længe har det stået på, hvor stort udgør beløbet og kan det være forældet.

Det må grundlæggende ligges vægt på om medlemmet også har handlet i god tro, og hvor hurtigt bestyrelsen berigtiger fejlen. Vidste medlemmet fore eksempel ved sin deltagelse på generalforsamlingen, at der vedtaget følgende fællesbidrag gældende for ejerens fordelingstal eller opkrævningen udebliver er medlemmet i ond tro og der ville skulle ske efterbetalingskrav til ejerforeningen.

Til gengæld kan det tale for, at hvis ejerlejlighedsejeren i gennem længere tid har betalt sine fællesbidrag, at der i denne forbindelse er opbygget en tillid til ejerforeningens administration, at det bliver vanskeligt at kunne efter opkræve. Her kan det med rette være en fordel at have en administrator, da et eventuelt vil være erstatningspligtigt for administratoren.

Er situationen omvendt og det enkelte medlem er opkrævet for meget, vil der her kan være i sjældne tilfælde at der ikke skal kunne ske tilbagebetaling. Her kan man hurtigt konstatere at der er betalt for meget grundet forkert opgørelse af fællesbidrag, og ejerforeningen vil lettere kunne bære et eventuelt tilbagebetalingskrav til et medlem.