Udlejningsvirksomhed i andelsboligforening

I andelsboligforeninger kan der i foreningens ejendom være faciliteter, lokaler eller boliger der kan udlejes og heraf opstår den erhvervsmæssige virksomhed. Der skal ikke føres et særskilt årsregnskab for dette, da disse aktiviteter er en del af det samlet setup i andelsboligforeningen. Den grundlæggende forudsætning for at udlejningen sker til tredjepart, dvs. ikke medlemmer i andelsboligforeningen. Udlejningen består primært af lejligheder til boliglejere eller til erhvervsvirksomheder der ofte er placeret i stuen med butikker eller lignende. Der kan også ske udlejning af kælderrum eller udlejning af parkeringspladser og garager. Sekundært ses det, at der sker udlejning af reklameplads på gavle eller udlejning af antenneplads eller master til mobiltelefoni, det vil foregå i tæt bebyggelse og beliggenheder med særlige eksponering.

Ejendomsadministrator udlejning andelsboligforening

Udlejningen kan opdeles i to kategorier for typer af lejere, udlejning til private og udlejning til erhverv. Det afgørende for hvilket lejeretligt anliggende udlejningen vedrør må henses til arten af lejemålet. Gældende for udlejning af boliger til privatbeboelse, så er andelsboligforeninger underlagt de samme regler som for andre private boligudlejere, hvilket vil kræve at andelsboligforeningen overholder bestemmelserne for udlejning lejeloven og boligreguleringslovens regler, afhængigt af andelsboligforeningens geografiske placering, samt andelsboligforeningens ejendoms karakter i forhold til antal boliger der udlejes. Udlejningen af privat boliger i andelsboligforeningen må ej forveksles med reglerne i andelsboligforeningen og fremleje af den enkelte andelshavers boligenhed.

Er det ren erhvervsmæssig udleje og det er omfattet af erhvervslejeloven, her gælder der andre regler. De faciliteter i andelsboligforeningens faste ejendom der kan henses til denne type af udlejning kan være udlejning af butikslokaler, kælderrum, garager, gavl og antennepositioner.

Modtag juridiskassistance fra Ejendomsadministrator til andelsboligforeninger 

Gældende for udlejningsvirksomhed generelt er, at når andelsboligforeningen ikke alene har til formål at drifte foreningen for alle andelshaverne, men samtidige også skal agerer som professionelle udlejere vil ressourcerne og kompetencerne i bestyrelsen og evt. udvalg blive udvandet. Det er for en andelsboligforeningen behov for juridisk bistand til at indgå disse lejeaftaler. Hvad kræver lejeloven, boligreguleringsloven og erhvervslejeloven som minimum indeholdt i aftalegrundlaget, hvordan for foreningen mest økonomisk ud af lejeaftalerne, da udlejning af fastejendom er forbundet med udgifter, så som vicevært, ekstra vedligeholdelse, sagkyndig synsmand ved ind- og fraflytning, juridisk bistand til kontrakt udarbejdelse, øget administration og økonomisk risikoen ved at drive erhvervsmæssig virksomhed, hvoraf der kan lides tab som følge af tvister og lejers konkurs.

Moms- og skatteretlige forhold i andelsboligforeninger.

Moms andelsboligforeninger

Generelt kan det sige at andelsboligforeninger er ikke lønsumsafgiftspligtige, da betaling af boligafgift sidestilles med momsfri udlejning af fast ejendom. Det indebærer at andelsboligforeningen kun skal lade sig momsregistrerer såfremt at andelsboligforeningen momspligtige aktiviteter overstiger 50.000 kr. Hvordan bliver en andelsboligforening momspligtig? Det sker i kraft af, at en afgiftspligtig person der enten er en juridisk eller fysiske person, der driver selvstændig økonomisk virksomhed, og for andelsboligsforeningers tilfælde er det udlejningsvirksomhed.

Det afgørende er begrebet den økonomiske virksomhed, her lægges der vægt på, at det er en betingelse at virksomheden gennemføre leveringer mod vederlag og at aktiviteten udøvers med henblik på at opnå indtægter af varig karakter, men ikke nødvendigvis overskud. Udlejning af fast ejendom hører godt nok til den kategori i momsloven og momsfritagelser, men der er mulighed for at lave frivillig momsregistrering af erhvervslejemål, hvilket ofte kan være tilfældet for andelsboligforeninger. En andelsboligforening mulighed for at lade sig frivilligt registrere for udlejning til erhvervsanvendelse, vil i den forbindelse give en andelsboligforening en tilknyttet fordel, da der gives forholdsmæssig fradragsret for moms af andelsboligforeningens udgifter.

Momspligt andelsboligforening

Eksempler hvornår en andelsboligforening er ude af momsfritagelsen er ved udlejning af parkeringsplader, gavlreklame og mobilantenne. Hertil følger det at momsloven at der er pligtmæssig registrering for afgiftspligtige personer, der driver virksomhed med levering af varer og ydelser, som ikke er fritaget, skal anmelde deres virksomhed til registrering, når de samlede afgiftspligtige leverancer overstiger 50.000 kr. årligt.

Opgørelse af skattepligtig indkomst andelsboligforeninger

Når andelsboligforeningen driver erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af andelsboligforeningens faste ejendom, så skal der i tillæg til årsrapporten udarbejdes en skattepligtig indkomstopgørelse, hvor så denne udgift indgår i andelsboligforeningens samlet resultat. Opgørelsen af den skattepligtige indkomst følger de almindelig regler for opgørelse af den skattepligtige indkomst.

Det betyder at det som andelsboligforeningen har af udgifter der er direkte forbundet til deres udlejningsvirksomhed kan fradrage 100 % og modsætningsvis for de udgifter der er udlejningen uvedkommende. For udgifter midt mellem, hvoraf det kan være svært at sondre hvorvidt den pågældende udgift har fordelt sig på andelsboligforeningens andelshavers drift eller den erhvervsmæssige udlejningsdrift. I den forbindelse løses det som blandet udgifter og fordelingen foretages efter en omberegning, hvor boligafgifterne ændres til samme pris pr. m2 som udlejede m2.

Indtægter fra medlemmer der kommer fra kælderrum, loftsrum, parkeringspladser, garager eller andelsboligafgift fra erhvervsandele der ejes af andelshaver eksempelvis et cvr., ikke er skattepligtige indtægter.

Ophørsbeskatning andelsboligforeninger

Ophørsbeskatning ved endt udlejningsvirksomhed for en andelsboligforening kan udløse en stor skatteomkostning og derfor er der i henhold til retspraksis valgt i de fleste andelsboligforeninger at ikke og ville overdrage det sidste lejemål med udlejning til ikke- medlemmer. Fordi såfremt dette besluttes og eksekveres vil det medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål overgået efter den 19. maj 1994.

Indberetning af oplysningsskemaet til SKAT for andelsboligforeninger

Andelsboligforeningen er et selvstændigt rets subjekt og også et selvstændigt skattesubjekt hvilket betyder at andelsboligforeningen skal indgive tallene fra den skattepligtige indkomst på oplysningsskemaet. Den udlejningsmæssige virksomhed vedrør alene indkomstopgørelsen for andelsboligforeningen.

Til gengæld kan der opstå forhold for andelshaverne hvor disse i kraft af deres medlemskab i andelsboligforeningen kan blive skattepligtige eller opnå et fradrag grundet forhold i andelsboligforeningen. Det kunne være at bestyrelsen for eksempelvis besluttet at give en boligafgiftsfri måned eller valgte at udbetale et provenu grundet andelsboligforeningens store overskud, en sådan transaktion vil skulle behandles og indberettes som et udbytte og beskattes som aktieindkomst.

Ophør andelsboligforeningen ved likvidation følger princippet af, at der ikke er skattepligt ved salg af andel for en andelshaver hvor lejligheden har tjent til bolig for andelshaveren jf. ejendomsavancebeskatningslovens, dvs. et provenu her er skattefrit. Til gengæld er der for andelshavere skattepligt for de andelshavere der er en erhvervsvirksomhed, eller har en forældrelejlighed.

Renter andelsboligforeningen

Fradrag for renter i en andelsboligforening, her er hovedreglen for dette er, at renteudgifterne tilfalder andelsboligforeningen, da andelsboligforeningen er rets subjekt og har den fulde hæftelse. Det kan umiddelbart være usikkert hvorvidt der kan laves en konstellation hvori rentefradraget kan videreføres til andelshaverne. Der er tidligere indrømmet rentefradrag i en andelsboligforening der var en nystiftet forening, som optog lån i en kreditforening og videreudlånte til andelshaverne.

Her gælder det grundlæggende at der skal foreligge en aftale om et reelt låneforhold og at vilkårene i låneforholdet mellem andelsboligforening og kreditforeningen skal være identisk med låneforholdet mellem andelsboligforening og andelshaver. Der er her grund for et bindende svar i et sådan arrangement inden det vedtages i bestyrelse og generalforsamling, da dette ikke er uden omkostninger ved etablering og løbende, herved må de samlet vurderes hvor økonomisk fordelagtigt sådan en model måtte være for den enkelte andelshaver.