Bestyrelsens økonomistyring andelsboligforening

Styringen af en andelsboligforenings økonomi afhænger af bestyrelsens kompetencer og valg af administration, herunder hvilke ydelser der købes hos administrator. På den årlige generalforsamling godkendes bestyrelsens fremsatte budget og den danner grundlag for opkrævning af boligafgift frem til næste generalforsamling. Det fremsatte budget baserer sig på andelsboligforeningens løbende udgifter, herunder også finansierings udgifter og afdrag. Budgettet kan med fordele opstilles analogt med andelsboligforeningens årsrapport, således sammenligningsgrundlaget er ens og nemt at arbejde med for alle parter.

I en ejendoms økonomistyring er det væsentlig af have de nødvendige oplysninger fra en sagkyndig om ejendommens stand og hvilket vedligeholdelses arbejde der er fremadrettet. Vedligeholdelse af en ejendom i en andelsboligforening kan opdeles i løbende og fremtidige vedligeholdelse, herunder og istandsættelse mm.. Den løbende vedligeholdelse kan ofte baseres på historiske informationer, hvoraf den fremtidige vedligeholdelse/istandsættelse skal baseres fra en rådgivende ingeniør omkring for eksempel udskiftning af tag og alle installationer mv..

Vedligeholdelses indvirkning på økonomistyring

Informationen om fremtidig vedligeholdelse/istandsættelse i andelsboligforeninger betyder ofte at det indebærer et øget likviditetstræk for det år hvor det skal udføres, med mindre andelsboligforeningen laver løbende hensættelser over egenkapitalen eller optager ny gæld, der for eksempel finansieres over 30 år.
Øvrige udgifter på en ejendom i andelsboligforening er ret konstante, her kan for eksempel nævnes forsikring, ejendomskat, renovation, administration. De store variabler ligger særligt i vedligeholdelse og istandsættelse, herunder også renterisici hvoraf det er forskelligt fra andelsboligforeningerne hvor de har finansieret deres ejendom.

Andelsboligforening drifts- og likviditetsbudget

Værktøjerne drifts- og likviditetsbudget skal være bestyrelsens redskab til at foretage behørig økonomistyring for andelsboligforeninger. Det kræver grundlæggende forståelse for forskellen mellem at et driftsbudget skal bestå af helårs indtægter og udgifter, hvorimod likviditetsbudgettet skal redegøre for forfaldet herunder betalingstidspunktet for udgifterne.

Andelsboligforeningens indtægter

Det centrale til at dække alle andelsboligforeningens udgifter er indtægter. Indtægterne i en andelsboligforening kan være forskellige og mangeartet, men ens for alle er at der som minimum er en boligafgift. Samlet set skal alle indtægter dækker alle andelsboligforeningens driftsudgifter, renter og afdrag, samt indeholde hensættelser såfremt dette vedtages på andelsboligforeningens generalforsamling.

Til at støtte driften af en andelsboligforening ses det ofte at foreningen har supplerende indtægter fra udlejning enten til erhverv eller boligudlejning, hvis foreningen stadig har et par udlejningsbolig tilbage for ikke at blive avancebeskattet. En andelsboligforening kan også leje ud både til andelshavere og eksterne lejere for eksempel parkeringsplader, kælder- eller loftrum, garager, andre fællesrum, gavl eller antenne udlejning osv.

Få assistance til driftsbudgettet fra administrator

Bestyrelsen skal altså ved driftsbudgettet vurdere om der er tilstrækkelig indtægter til det næstkommende år, og ligeledes hvis der allerede foreligger en langsigtet vedligeholdelses/istandsættelsesplan for ejendommen der kræver opsparing som skal tilvejebringes ved henlæggelser til generalforsamling forslå en boligafgift der er forsvarlige og i et passende niveau. Det vanskelige er her ofte likviditetsbudgettet, og dette skal sikrer tilstrækkelige likvider på andelsboligforeningens bank konti gennem hele året. For andelsboligforeningers bestyrelse og i samarbejde med en administrator at få samlet og gennemarbejdet et budget der reelt følger virkeligheden baseret på historik.

Der kan være udfordringer med indbetalinger fra andelshaver og andre lejere, der kan medfører nedgang i likviditeten og på udvalgte datoer i året hvor store ydelser til realkreditinstitut, forsikring, ejendomsskatter osv. kan der opstå likviditetsmangel i få perioder, da boligafgiften baseres på driftsbudget da antager at boligafgiftens størrelse dækker de gennemsnitslige udgifter, afskrivninger og afdrag mv..

Risikostyring andelsboligforening

Risikobilledet af andelsboligforeningens drift skal afspejles i budgetterne, særligt for likviditetsbudgettet. Her skal bestyrelsen tage historisk viden med fra tidligere år omkring, forsinket og manglende betalinger. Renteudsving hvis andelsboligforeningen har variable rente, og ligeledes fjerne ikke likviditetsmæssige påvirkninger så som afskrivninger, henlæggelse og derimod fra driftsbudgettet medtage afdrag.

Manglende økonomistyring i andelsboligsforeninger

Konsekvenserne ved bestyrelsen i andelsboligforeningen ikke foretager den nødvendige økonomistyring kan have store konsekvenser form af forkert opkrævet boligafgifter og lejeindtægter, der kan ligger et stort efterslæb hvor konsekvensen kan være der på kort sigt skal optages nye lån til ud forudsætte udgifter og øget boligafgift på langsigt. Det kan medføre udhuling af opsparing og bliver andelsboligforeningens ejendom ikke tilstrækkeligt vedligeholdt kan det for eksempel på sigt have indvirkning på valuarvurdering og ramme andelskronen direkte. Det skaber utryghed og ustabilitet for andelshavere og kommende andelshaver vil være sværere at overdrage andele til, såfremt økonomistyringen sejler for bestyrelsen. Fejlene kan være mange, men viljen og interessen for at have en stærk økonomistyringen i andelsboligforeningen er centrale, herefter må bestyrelsen vurderer hvor vidt de selv besidder ressourcer og kompetencer til at lave budgetter, foretage budgetkontrol og reagere på fejl og mangler.

Økonomiske beredskab

Det sikrer at andelsboligforeningens økonomiske beredskab altid er intakt, ved at bestyrelsen samlet vurderer andelsboligforeningens risikoprofil i forhold til sammensætning af andelshaver og lejere, hvordan er deres betalingsevner. Hvordan er ejendommen finansieret, er der stor risiko for udsving i ydelsen til realkreditinstituttet, og er vedligeholdelsesplanen opdateret og fulgt så der ikke kommer uforudsete udgifter, alt dette er også med til at sikrer et stabil formue i andelsboligforeningen.