Ejendomsdrift i andelsboligforeninger

Vedligeholdelsespligten i andelsboligforeninger følger af vedtægterne og for andelsboligforeninger gælder det, at forholdet mellem foreningen og andelshaverne har lidt af reglerne gældende for lejerloven og ejerforeningerne. Grundlæggende i en andelsboligforening er alt udvendige vedligeholdelse forholdt foreningen. Det indvendige vedligeholdelse påhviler andelshaverne at sikrer at standen på boligen er intakt, dog gælder ikke vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsrør, hoved- og bagdøre og vinduer for eksempel. Indvendige bygningsdele og tilbehør til boligen der medgår forringelser der skyldes slid og ædle vil være en del af andelshaverens vedligeholdelsesforpligtigelse, her kan nævnes gulve, køkken osv..

Bestyrelsens ansvar at sikrer ejendommen er i forsvarlige stand

Brugsretten gælder for andelshaveren som udgangspunkt til boligen, er der til andelsbeviset tilknyttet er ret til adgang til for eksempel en kælder, gælder vedligeholdelsesforpligtigelsen og her. Det er bestyrelsens ansvar at sikrer ejendommen som helhed har den forsvarlige stand, således hvis en enkelt andelshaver misholder sin bolig ved manglende vedligeholdelse, at bestyrelsen ved vedtægterne kan kræve adgang for at vurdere omfanget. I tilfælde hvor en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen beslutte og kræve at forholdet bliver bragt i orden og som tvangsmiddel har bestyrelsen adgang til at ekskludere medlemmet. Såfremt det når så vidt, vil foreningen efterfølgende selv udbrede forholdet og modregne i indskud og evt. provenu i forbindelse med overdragelse af en andel til nyt medlem.

Vedligeholdelsesforpligtigelsen andelsboligforeninger

Andelsboligforeningen har vedligeholdelsesforpligtigelsen på den øvrige del af ejendommen og denne grund. Her kan nævnes skure, carporte/garager, haveanlæg mv.. Det er i den forbindelse bestyrelsen løbende påser at der foreligger en ajourført vedligeholdelsesplan, der er langsigtet og sikrer andelsboligsforeningens ejendom tilstand ikke bringer foreningen hen hvor der pludselig opstår en værdiforringelse på grund af det store vedligeholdelses efterslæb, der vil være alt for udgiftskrævende at genoprettet. Ender en andelsboligforening her, hvor vedligeholdelsesplanen ikke har været tilstrækkeligt udarbejdet eller fulgt, der så har medført manglende henlæggelse i budgettet, så vil det udhule andelskrone ved indregning af valuar vurdering, og kommende købere til af andelsboligerne vil inddrage denne usikkerhed i deres købsovervejelser og hermed kan andelsboligerne være betydelige vanskelige at overdrage, derfor er det essentielt at bestyrelsen påtager sig ansvaret for oprettelse af den nødvendige og påkrævet stand for andelsboligforeningens ejendom.

Vedligeholdelsesforpligtigelsen andelsboligforeninger

Andelsboligforeningen har vedligeholdelsesforpligtigelsen på den øvrige del af ejendommen og denne grund. Her kan nævnes skure, carporte/garager, haveanlæg mv.. Det er i den forbindelse bestyrelsen løbende påser at der foreligger en ajourført vedligeholdelsesplan, der er langsigtet og sikrer andelsboligsforeningens ejendom tilstand ikke bringer foreningen hen hvor der pludselig opstår en værdiforringelse på grund af det store vedligeholdelses efterslæb, der vil være alt for udgiftskrævende at genoprettet. Ender en andelsboligforening her, hvor vedligeholdelsesplanen ikke har været tilstrækkeligt udarbejdet eller fulgt, der så har medført manglende henlæggelse i budgettet, så vil det udhule andelskrone ved indregning af valuar vurdering, og kommende købere til af andelsboligerne vil inddrage denne usikkerhed i deres købsovervejelser og hermed kan andelsboligerne være betydelige vanskelige at overdrage, derfor er det essentielt at bestyrelsen påtager sig ansvaret for oprettelse af den nødvendige og påkrævet stand for andelsboligforeningens ejendom.

Ejendomsservice andelsboligforeninger

Ejendomsdriften i andelsboligforeningen kræver planlægning, og bestyrelsen bør inddele opgaverne i følgende kategorier. Den første er ejendomsservice og udendørs arealer, her skal der sikre foreningen har indgået nogle aftaler med en vicevært eller en virksomhed der leverer ejendomsservice. For haveanlæg vil der være opgaver som have- og græsklipning, fejningen af fælles arealer, om vinteren skal der saltes og skovles sne.

Indvendig kan der rekvireres trappevask, anden rengøring og malerarbejde. Hertil opstår der altid ved fast ejendom enkelte stående vedligeholdelsesarbejder, det er håndværksrelateret og kræver at en murer eller tømrer kommer en skifter eller reparerer en bestanddel på ejendommen. Den sidste kategori er det langsigtede vedligeholdelse og istandsættelses arbejde der løbende i budgettet skal afsættes til, da omkostningerne nødvendigvis ikke kommende løbende og præsenteres i regnskabet, men at der over boligafgiften skal spares op over tid ved brug af henlæggelser.

Samlet set for bygningsdriften i en andelsboligforening, så vil det kræve en registrering og kortlægning af andelsboligforeningens vedligeholdelsesforpligtelser der ikke vedrør andelshaverne. Det betyder konkret, at skure, carporte/garager og hele beboelses ejendommen skal beskrives og hvordan standen er, og hvordan udviklingen forventes så bestyrelsen fremadrettet kan vurderer og planlægge budgetter der kan imødekommer ejendommen samlet bygningsdrift.

Andelsboligforeningen vedligeholdelsesplan

En drifts- og vedligeholdelsesplan kigger ofte 10 år frem og har overordnet til formål at sikrer følgende, bestyrelsen skal kunne planlægge og prioritere hvilken vedligeholdelse og eventuelle forbedringer andelsboligforeningen kan drage bedst nytte af, sondringen må baserer sig på eventuelle følgeskade såfremt vedligeholdelsen ikke udføres og heraf den indirekte påvirkning på andelsboligforeningens nettoformue forårsaget af en værdiforringelse af ejendommen. Gældende for forbedringer vil ræsonnementet være, at lave en analyse af hvornår en givende investering i ejendommen kan tjenes hjemme af for eksempel energi eller anden forbrugsbesparelse for at vurderer lønsomheden, alternativt skal investeringen kunne indeholdes i det eksisterende budget eller der skal ske en forøgelse af boligafgiften.

Den effektive styring af en drifts- og vedligeholdelsesplan der er inkorporeret i andelsboligforeningens driftsbudget skaber tryghed og gennemsigtig for andelshaverne og giver en lang større sikkerhed for andre eksterne interessenter som banken, forsikringsselskab og nye potentielle købere.

Det forholder sig sådan, at for kategorien enkelte stående vedligeholdelsesarbejder og langsigtede vedligeholdelse og istandsættelses arbejde i en andelsboligforening altid udføres af professionelle håndværkere. Ejendomsservicen eller valg af en vicevært der ansattes, må beror på andelsboligforeningens konkrete behov og forhold, da de må vurderes ud fra kvalitet, økonomi og risiko mellem valget af den ene eller den anden løsning.

Løbende vedligeholdelsesarbejde andelsboligforening

For enkelte stående vedligeholdelsesarbejder i en andelsboligforening kræver det ikke det store byggesags styring, det er nærmere et telefonopkald til håndværkeren og sikrer at der efterfølgende er adgang til ejendommen. Det langsigtede vedligeholdelse- og forbedringsarbejde i andelsboligforeningen kræver byggesags styring med assistance fra administrator og en byggesagkyndige der løbende skal assistere med gennemgang af det byggetekniske og undersøge kvaliteten af det udførte arbejde, om der leveres som aftalt, og ligeledes sikrer at leverandøren udarbejde kvalitetssikring på opgaverne.

Forbedringsarbejde andelsboligforening

Inden igangsættelse af et stort vedligeholdelse- og forbedringsarbejde i en andelsboligforening skal emnet have været oppe på beboermøde og generalforsamling, da et sådan arbejde forinden det vedtages gennemført altid koster penge i relation til rådgivere og omfanget og nødvendigheden om gennemførslen af samme. Bestyrelsen skal have grønt lys for igangsættelse af en projektering og udarbejdelse af et endelig tilbud til brug for finansiering i banken og fremsendelse af beslutningsforslag på en kommende generalforsamling.

Er det på plads og der er indhentet entreprise kontrakter, anbefales det at disse skal gennemgås af en teknisk sagkyndig, samt en juridisk rådgiver med kompetencer i entrepriseret. Kommer tilbuddene igennem rådgiverne uden bemærkninger, vil det her være klart til at udarbejde et samlet beslutningsforslag til generalforsamling for vedtagelse af et stort vedligeholdelse- og forbedringsarbejde, i samme omgang kan der tages stilling til om bestyrelsen selv vil varetage byggesags styring eller lade administrator bistå denne opgave.