Årsregnskabet i andelsboligforening

Årsrapporten i andelsboligforeninger indeholder afgørende informationer for andelshavere og andelsboligforeningens interessenter. Årsregnskabet er historiske finansielle oplysninger, der baserer sig på årets aktiviteter ind- og udbetaling og værdireguleringer i andelsboligforeningens formue. Regnskabet skal udarbejdes med afsat i bogføringen, her er det vigtigt at bruge en administrator der besidder kompetencerne til at tilrettelægge, bogføre og opstille saldobalancen korrekt, så tallene let kan konverteres til årsrapporten.

Ejendomsadministrators bogføring andelsboligforening

Det er ligeledes vigtigt at have administrator til den løbende bogføring til brug for periodevis rapportering til bestyrelsen, da en saldobalance er et vigtigt redskab til ajourføring af budget, til at kunne afdække og imødegå afvigelse og hermed kun redegøre løbende for udviklingen i andelsboligforeningens økonomi. Administrator kan også bistå med udarbejdelse af udkast til årsrapporten og kladde bestyrelsen på til at fremlægge regnskabet eller også her fremlægge regnskabet på generalforsamlingen, da administrator er trænet til at formidle regnskabstal og har en indgående kendskab til andelsboligforeningens økonomi og kan hurtigt gå i detaljer og dykke ned i regnskabsposter og komme med årsagsforklaringer til udviklingen.

Revisor andelsboligforening årsregnskab

Andelsboligforeningen kan have en revisor til at revidere regnskabet og påtegne regnskabet med en erklæring hvor det udtrykkes om hvorvidt regnskabet er retvisende eller om der forhold revisor ikke er enig i eller det ikke har været muligt for revisor at opnå revisionsbevis på udvalgte regnskabsposter, det vil aflede en modificeret påtegning hvor revisor omtaler disse forhold. Herved kan regnskabslæseren tage stilling til de fremhævelser eller forbehold der er afgivet i revisors påtegning.

Revision skal være en ekstra sikkerhed for interessenterne og andelshaverne, at bestyrelsen og administrator har udført deres hverv forsvarligt og at der ikke er sket besvigelser, således at den generelle troværdighed og objektivitet øges med revisors påtegning, og der kan lægges til grund at værdierne opført i regnskabet er korrekte, da disse oplysninger anvendes til beregning af andelskrone og lovpligtige nøgletal.

Formålet med årsregnskabet er at binde andelsboligforeningens løbende økonomistyring sammen, så bogføring og budgettering integreres og præsenteres i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabet er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi. På dette grundlag kan bestyrelsen vurderer om økonomistyringen har været passende og netop meddele øvrige andelshavere til generalforsamlingen inkl. bestyrelsen samlet beretning om driften af foreningen er det rigtige sted eller det kræver en større indsat fra alle andelshavere eller en øget boligafgift.

Nettoformuen i andelsboligforeninger

Nogle er af de centrale regnskabsmæssige forhold i en andelsboligforening der har stor betydning er nettoformuen og herunder andelskrone beregningen, og som samtidig kan være vanskelige at forstå, er hvordan ejendommen værdiansættes og indregnes i årsregnskabet og efterfølgende valg af værdiansættelsesmetode til beregning af andelskronen.

Egenkapitalen opdeles i før andre reserver og andre reserver, og her har generalforsamlingen mulighed for at placerer en henlæggelse på andre reserver (Reserveret til imødegåelse af værdiforringelse af ejendom, kursregulering mv.) og (reserveret til vedligeholdelse af foreningens ejendom). Disse to reserve er en del af den samlet egenkapital, men fragå for eksempel i beregning af andelsværdien.

Egenkapitalens reserver andelsboligforening

Jævnfør reservernes ordlyd er det er værktøj til at styrer den reelle egenkapital, så i der for de situationer hvor andelsboligforeningen ikke får anvendt hele det løbende vedligeholdelsesbudget indeværende år kan allokere beløbet på for eksempel reserveren til vedligeholdelse af foreningens ejendom. Dette kan være et periodiserings spørgsmål for bestyrelsen, hvor den anden reserve ”Reserveret til imødegåelse af værdiforringelse af ejendom, kursregulering mv.” kigger længere frem på to centrale forhold ejendommens finansiering. Er der for eksempel usikkerhed forbundet med finansieringen skal der afsættes til denne forventede omkostning, samt at hvis bestyrelsen sammen med administrator eller anden rådgiver vurderer, at der er udsigter til faldende priser i den generelle prisudvikling for boligudlejningsejendomme.

De usikkerheder kan henregnes til udsigter for faktiske og retlige ændringer, såsom bygnings-forandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien, eller et reelt teknisk forhold på ejendommen der endnu ikke er integreret i vedligeholdelsesplan samt budgetterne.

Andelsboligforeninger væsentligste regnskabsposter

Andelsboligforeningens værdiansættelse af ejendommen sker enten til en valuarvurdering eller kontant anskaffelsessum. Det er foreningens største og vigtigste aktiver, hvorfor valg er værdiansættelse i regnskabet og beregningen af andelsværdien har stor betydning. Knyttet til ejendommen er bank og realkreditinstituts gæld, og for udvalgte foreninger også renteswap aftaler. Bank gæld er ofte ukompliceret, men realkreditinstituts gæld vil ofte være præsenteret i en note og prioritetsgæld som tre forskellige gældsposter, hvoraf en af dem er indregnet til måling i regnskabet. Der vil være den nominelle restgæld der udtrykker pantebrevsrestgælden andelsboligforeningen skal afdrage. Ligeledes er kursværdien oplyst der kan udtrykke et indfrielsesbeløb og den regnskabsmæssige værdi er ofte indregnet til amortiseret kostpris. Det betyder for obligationslån, at amortiseret kostpris svarer til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet.

Renteswap andelsboligforeninger

Renteswap aftaler med banken indebærer for andelsboligforeningen, at når de har indgået en lån med en variable rente kan andelsboligforeningen i tillæg til det tegne en finansiel kontrakt, hvori andelsboligforeningen reelt bytter sin variable rente til en fast rente med bank, således at andelsboligforeningen konstant kan betale en fastrente. Kursen på renteswapaftalen kan være svigende og denne kursregulering skal indregnes i regnskabet for andelsboligforeningen. Da forholdet om betaling af rente er byttet, dvs. andelsboligforeningen betaler en fast rente og nu banken en variable rente, så vil der i den situation hvor renten stiger være en fordel for andelsboligforeningen er have sådan en finansielkontrakt.

Ligeledes er det også i denne situation billigere eller omkostningsfrit for andelsboligforeningen at træde ud af den finansielle kontrakt, fordi banken sætter penge til. Omvendt falder renten til en lavere rente en den fast rente andelsboligforeningen betaler til banken tjener banken her penge og det vil derfor ikke være interessent for bank kvit og frit at lade andelsboligforeningen komme ud af kontrakten uden noget vederlag, og derfor skal der i disse situationer indregnet værdien af den forpligtigelse der er forbundet med at træde ud af den finansielle kontrakt for andelsboligforeningen, herunder også betegnet i årsregnskabet og indregnet som begrebet basis værdi.

Rapporteringskrav årsrapporten for andelsboligforeninger

Der er mange rapporteringskrav i årsrapporten for andelsboligforeningerne, hvor der altid her for en bestyrelse være anbefalelsesværdigt at bruge en professionel administrator eller revisor til at udarbejdet og opstille årsrapporten, således den indeholde korrekt indregning og måling af regnskabsposterne til brug for opgørelse af nettoformue, herunder beregning af andelsværdien. Nøgletallene bygger også på årsrapportens oplysninger, hvilket er lovpligtig og anvendes ved overdragelse af andele, hvorfor der kan påhvile ansvar såfremt disse oplysninger er forkerte. Omfanget kan for en ikke fagkyndig person være uoverskuelige, og derfor er de penge dårligt sparet ved af ekstern assistance til udarbejdelse af årsrapporten. Til kan det nævnes at en revisorpåtegning i sidste ende også blåstempler og løfter kvaliteten i årsrapporten til alle parters gavn, hvorfor her de penge også er givet godt ud.